I. Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15
1. Điều 43 có khoản 2, khoản 3 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026
(1). Khoản 2 Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
d) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
e) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;
g) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
(2). Khoản 3. Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều này phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, cụ thể như sau:
a) Gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều này;
b) Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với công trình quy định tại các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều này.
2. Trong các điểm của khoản 2 Điều 43 một trong những điểu quan trọng nhất đối với địa phương cấp xã là đối tượng miễn GPXD tại điểm g.
Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định "Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc" thuộc đối tượng miễn Giấy phép xây dựng.
Sau khi rà soát các đồ án quy hoạch được phê duyệt và các quy định pháp luật khác đang được áp dụng trên địa bàn xã Đan Phượng hiện có: Quy hoạch chung Thủ đô ban hành theo Quyết định số 1668/QĐ-TTg ngày 27/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045; tầm nhìn đến năm 2065; Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 73/2024/QĐ-UBND ngày 31/12/2024 của UBND thành phố Hà Nội.
- Theo điểm b khoản 6 Điều 1 Quy hoạch chung Thủ đô ban hành theo Quyết định số 1668/QĐ-TTg ngày 27/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045; tầm nhìn đến năm 2065: huyện Đan Phượng trước đây được quy hoạch là khu đô thị mở rộng phía Tây và Nam.
- Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 73/2024/QĐ-UBND ngày 31/12/2024 của UBND thành phố Hà Nội được áp dụng trên địa bàn Thành phố từ 10/01/2025.
Như vậy trên toàn xã Đan Phượng các công trình cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 đều nằm trong khu vực có "khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc" do đó theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 không thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng.
- Trong trường hợp các Chủ đầu tư xây dựng các công trình khi tổ chức thi công xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt tại khoản 7 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ.
2. Về việc tiếp nhận Thông báo khởi công xây dựng:
- Theo khoản 17 Điều 3 (Giải thích từ ngữ) Luật Xây dựng 2025, quy định: "Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) và Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã)".
- Theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định: "Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều này phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý".
- Theo điểm đ khoản 1 Điều 48 (Điều kiện khởi công xây dựng công trình) Luật Xây dựng 2025: "Chủ đầu tư đã gửi thông báo khởi công xây dựng bằng văn bản hoặc trực tuyến (trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương". Việc gửi thông báo khởi công của Chủ đầu tư đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương là một trong các điều kiện bắt buộc khi khởi công xây dựng công trình.
- Theo khoản 1 Điều 5 Quyết định số 68/2025/QĐ-UBND về đảm bảo trật tự, an toàn và vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng công trình trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày 08/11/2025 (Thông báo và điều kiện khởi công xây dựng công trình) có quy định: "Trước khi khởi công xây dựng, trong thời hạn 03 ngày làm việc, chủ đầu tư phải thông báo về việc khởi công cho Ủy ban nhân dân cấp xã và Sở quản lý các công trình xây dựng chuyên ngành (đối với các công trình xây dựng chuyên ngành) và các đơn vị quản lý chuyên ngành liên quan (điện, nước, thoát nước, thông tin liên lạc, môi trường) để thực hiện việc quản lý, kiểm tra trong quá trình thi công xây dựng; trừ các công trình xây dựng thuộc diện không phải thông báo khởi công theo quy định của pháp luật về xây dựng".
Như vậy theo các quy định nêu trên các Chủ đầu tư trước khi khởi công xây dựng công trình phải gửi thông báo về việc khởi công cho Ủy ban nhân dân xã qua Văn thư phòng Kinh tế.
Trong trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện thông báo khởi công công trình theo quy định sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ.
3. Về công khai giấy phép xây dựng
Theo quy định tại Điều 66 quy định về công khai giấy phép xây dựng như sau:
Điều 66. Công khai giấy phép xây dựng
(1). Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm công bố công khai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp trên trang thông tin điện tử của mình.
(2). Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp tại địa điểm thi công xây dựng trong suốt quá trình thi công xây dựng để tổ chức, cá nhân theo dõi và giám sát theo quy định của pháp luật có liên quan.
Trong trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện công khai giấy phép xây dựng tại địa điểm xây dựng công trình theo quy định sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ.